不動産物件購入、または売却時には「 境界を明確にする 」 必要があります！
不動産物件購入、または売却時には「 境界を明確にする 」必要があります！
境界を明確にするとは、隣接する土地との境をはっきりさせることです。
売主は売買契約の際に、通常は買主へ境界を明示することが義務となります（契約書の条項に入っていることが多い）。
買主が境界の明示を行わなければ、不動産売買後に買主がトラブルに巻き込まれることがあります。
※ 下記は「 境界プレートや境界鋲 」などで「 境界を明示するため 」によく使われています。
じつは「 公簿面積と実測面積が一致しない 」ことは、全く珍しいことではありません☆彡
山や田畑だけでなく「 公簿面積と実測面積が一致しない 」という現象は 街中でもよく見かけます。
測量コンサルタント会社で１０年勤務した小山です。
測量士は国家試験に合格して取得(工業系大学卒の場合など、実務経験でも取得可)。
公簿面積と実測面積が一致しないことは「 売主のせいではありません！ 」昭和時代までの測量機器の性能が不十分だったからです！！
昭和までは平板測量というアナログな方法で測定していましたが、平成から 「平板でなくトランシット測量に交代 」して精度が段違いに向上（ミリ単位の計測が可能）しました！
トランシット測量（セコカンNEXT） → https://sekokan-next.worldcorp-jp.com/column/useful/4153/
GPS測量（国土地理院） → https://www.gsi.go.jp/denshi/denshi45009.html
しかし「 公簿面積と実測面積が一致しないことが 売主のせいでない 」とはいえ、境界の明示をせずに不動産を売却した場合「 土地の所有者が変わると、これまでは問題になっていなかった境界に関しても、トラブルになる 」ということが起きる可能性があります。
買主は、購入の際にしっかりと契約内容を確認しておくことが大切！売主は売買後に買主と隣地の所有者間に問題が発生しないよう、境界を明示して契約を締結することが義務となります。
隣地の所有者と境界を確認することの他にも、そもそも表記されている土地面積が正確かという点も確認をする必要もあります。
公募取引の場合ですと、測量図が古く、契約後に実測してみると販売時の表記よりも狭かったということもありますので、事前に実測値を把握することで、売主と買主間でのトラブルを防ぐことができます。
※ 逆に「 公簿より広いときもあります 」ので、得することもあります。
「 公簿 」と「 現況 」が合わない縄伸びについて（三井住友トラスト） → https://smtrc.jp/useful/knowledge/kyokai-hikai/2019_03.html
全宅（ハトマーク）の不動産売買契約書の契約条項には下記のように記載されています。
第４条（境界の明示）売主は、買主に本物件引渡の時までに、隣地との境界を現地において明示する。
多くの不動産契約書には境界の明示が記載されていることが多いことから「 境界の明示義務に違反 」すると民法４１５条により、境界の明示を行わず土地を売却したことで「 債務不履行となり損害賠償責任が売主に発生 」する場合がありますので、気を付けましょう。
しかし、難しく考えたり悩む必要はありません！
測量のプロフェッショナルである土地家屋調査士や測量士に相談するのが１番の解決策です！！
悩んでいても時間の無駄なので、早期に相談してスッキリしてください。
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